居住用の不動産の購入は、大半の人にとっては人生で最も大きい出費の一つかと思います
当然、失敗はしたくないですし、自分の希望通りの物件にめぐりあいたい、建築したいと思うと
思います。
現在の宅建業法において、専門家ではない消費者はかなり保護されています
（クーリングオフや瑕疵担保責任）し、きっちり法律的にその物件について説明しなければ
ならない（重要事項の説明義務）と決められていますので、大きな間違いが起こることは少ない
かとは思いますが、
自分の一生を左右するほどの大きな買い物になりますので、確認をしすぎて困ることは無いと
思います。
ここでは、不動産を実際に購入しようと思った際に確かめたほうがよいこと、とその手順につい
てまとめてみました、
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順番 |
流れ |
備考 |
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１ |
購入前の事前相談・情報収集 |
資金計画 自己資金のチエック（２０％が目安です） |
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２ |
購入物件の選定 環境のチエック |
不動産会社等から購入希望物件に関する情報収集 |
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３ |
不動産会社の選定 |
不動産会社の信用度調査、業者名簿・近隣の人 |
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４ |
物件紹介
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マンション 管理状況、管理形態、管理組合の状況、修繕費の積み立て状況、築年数と過去の修繕状況、今後の修繕計画、売主の共益費の支払い状況等を確認 持ち家 市役所等で購入の宅地が、都市計画等の制限がないかどうか |
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５ |
書面等での確認 登記事項証明書（謄本・妙本）を閲覧したり、登記事項要約書の請求により、 所有者、抵当権者、築年数等を調べることができます |
登記事項証明書を閲覧したり、登記事項要約書を登記所から取り寄せることは誰でもできます
登記事項証明書（謄本、妙本相当する証明証） 登記事項要約書（閲覧のために作成する書面で証明力はない） |
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６ |
物件確認 |
日照、騒音、上下水道、ガス、街灯、嫌悪施設の有無、 交通量、交通機関、学区、近隣の商店街、近隣の病院現地調査により建物の現況、間取りの確認、近隣の環境、近隣価格との比較 等を確認 |
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７ |
購入検討 |
特約のチエック |
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８ |
条件交渉 |
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９
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売買契約締結 手付金の支払い |
契約締結前に、重要事項説明をされます クーリングオフが可能か否か？ 瑕疵担保責任はどうなっているか？ 等を確認します |
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１０ |
住宅ローンの申し込み |
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１１ |
住宅ローン承認・融資 |
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１２ |
残金清算・所有権移転登記・物件の引渡し |
通常は司法書士等が登記をします 登記を済ませると登記識別情報が通知され、 登記完了証が申請人に交付されます |
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１３ |
引越し |
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○登記識別情報
現在は登記を済ませると、登記済証の変わりに、登記識別情報が通知されます、
登記識別情報は、１２桁の数字を組み合わせたもので、いわゆる、パスワードです。
なお、登記が完了すると、登記所から登記完了証が申請人に交付されます。
○クーリングオフ制度
買受の申し込みをし、宅建業者から書面でクーリングオフ制度の告知をうけた日から
起算して８日以内は事務所等以外で契約（買受の申し込み）し、物件の引渡し、代金を
全額支払ってない場合、書面により（書式に制限はありません、時期は書面を発した時になります）
無条件で解約することができる制度です。
契約解除につき損害が生じたとしても、手付金は全額返還されます。
○瑕疵担保責任
購入した不動産に売主にも気づかない瑕疵（不具合）があった場合、知ってから1年以内であれば、
買主は売主に損害賠償を請求でき、その瑕疵により、当初の目的が達成できない場合は、
契約の解除ができるという取り決めです。
特に新築住宅の瑕疵担保責任は売り主が住宅を引き渡してから10年間（特約20年まで）保証され
ます。
○重要事項の説明（３５条書面）
宅地建物取引主任者が以下のこと等を契約前に必ず説明しなくてはなりません。
その後、契約書面（３７条書面）への記名押印をし契約成立後に必ず交付されます、 省略はできません。
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売買 |
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宅地・建物 |
住宅の品質確保の促進法による住宅性能評価を受けた新築住宅はその旨 災害危険区域、土壌汚染対策法指定区域、土砂災害防止対策推進法の指定区域 住宅の品質確保の促進法による住宅性能評価を受けた新築住宅はその旨等 |
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マンション |
マンション修繕の実施状況 （無い時はその旨を説明する） 工事完了前なら、完成後の形状、構造、内装、外装、（天井、壁面）道路（書面交付） 敷地の総面積、敷地権の種類 共用部分の定め（案でも）専有部分の利用制限、専有利用権があるときはその内容 修繕積立金、通常管理費＝共益費、売主の滞納額 管理委託先の氏名、住所等 |
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賃貸 |
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マンション |
専有部分の利用制限 管理委託先の氏名、住所 |
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土地、建物 |
土砂災害防止対策推進法の指定区域 住宅の品質確保の促進法による住宅性能評価を受けた新築住宅はその旨 事業用建物も台所、浴室の整備状況が必要等です |
区部所有法（マンション）
原則的に、区部所有建物＝マンションの維持管理、問題は住民全員による管理組合で規約をつ
くって管理します。
共用持分割合、敷地利用権は専有部分の床面積の割合により、共有部分は区分所有者全員の共
有になります専有部分の床面積は内側線の水平投影面積になります
主な管理組合の集会の決議
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建替え |
議決権の５分の４で建替えができます |
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滅失 |
大規模滅失（２分の１超）の復旧は議決権の４分の３以上の決議で決まります |
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2分の1以下は過半数の決議で決まります |
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小規模滅失の復旧は単独でもできます |
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共用部分の変更、廃止 |
一部共用部分の変更、廃止は当該部分共有者の3/4以上の出席で3/4以上の承諾が必要です |
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規約の設定、変更、廃止は4分の3以上の決議で決まります |
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管理組合法人の設立 |
管理組合法人の設立は4分の3以上の賛成、理事、幹事の任期は2年 |
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義務違反者に対する処置 |
義務違反者への行為の停止は過半数で訴訟をすることができます |
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義務違反者への使用禁止の請求、競売の請求は4分の3以上（占有者も） |
