不動産に関連する特例・控除

　　

　現在、不動産に関する所得、不動産を取得、譲渡することに対して、様々な特例、控除が適用され

ています、ほとんどの控除、特例が居住用財産に関するものであるので、大半の人たちには実際に利

用できるケースも多いと思います、中でも、住宅借入金の特別控除＝（ローン減税は）直接税額から

控除できますので、効果は大きいです。

　ただ、特例同士の併用は、居住用財産の3000万円控除と居住用財産の軽減税率の特例の併用

ができるくらいでそれ以外はほとんどできませんので、注意が必要です。

　その他にも不動産は資産としての価値が高いというのもあり、子供等に贈与、相続させるケースも

多々あるため、それぞれ、贈与税、相続税に関しても不動産に限った特例、控除がありますので、

後々は・・と考えている人がいるのであれば、生前から相続時清算課税制度等を利用して計画的に

資産を譲渡していくことを考えてみるのもいいかもしれません。

分類	控除・特例名	内容	要件
住宅借入金特別控除 （ローン控除）	税額控除 （算出税から直接税金を引く）	住宅をローンを使用して買う場合に適用される特例で、Ｈ２０年までです。 H１９年度は２５００万円限度に （１〜６年１．０％７〜１０年０．５％） 税金から直接控除されます （H１８年　３０００万円限度　 １〜７年１．０％　８〜１０年０．５％）	合計所得金額が３０００万円以下 ローン返済期間が１０年以上残っている 新築住宅＝床面積５０�u以上、２分の１が居住用であること 中古住宅＝耐震基準を満たしていること 必ず確定申告必要、翌年からは年末調整で控除します この控除は所得税のみで、住民税にはありません
居住用財産譲渡時の特例	居住用財産譲渡時の特例	所得控除（課税金額から控除されます） 不動産譲渡の利益から3000万円控除することができます （夫婦別々に譲渡する場合はそれぞれ3000万円ずつ控除できます）	所有年数は関係なく、３年に１度のみ、この特例を利用することができます （配偶者、親族には適用できません）
	居住用財産の軽減税率の特例	６０００万円以下、１４％　 ６０００万円を超えるものについては２０％ 所得控除できます	所有期間が１０年を超えるもの 過去２年にこの特例を受けてない事 上記の３０００万円特例以外とは併用できません 確定申告をすること
	優良住宅地の軽減税率	2000万円以上→14％ 2000万円超　→20％ 所得控除できます	優良宅地であること 所有期間5年超
居住用財産の買い替え特例	特定の居住用財産	損益通算、繰越控除ができます	所有、居住１０年超、 面積制限、土地５００ｍ２以下、 床面積50から２８０ｍ２、中古建物、耐震基準 3000万、6000万の特例を受けてない事
	相続等の取得	損益通算、繰越控除ができます	通算30年以上居住 面積制限無し、
	居住用財産の譲渡による譲渡損失	償還期間が１０年以上残っていれば、損益通算、繰越控除可能 （住宅ローン−譲渡対価） の差額が限度になります	合計所得が３０００万円を越えた年は適用されません （買い換えて無くてもよい）
	買い替えの財産の方が安い場合	課税を繰り延べします
固定資産の交換の特例		同種の資産で、交換後の用途が同じであれば、課税が確定申告をして繰り延べになります	差額は２０％以内です
相続税	基礎控除額	５０００万円×法廷相続人の人数	放棄がいても、人数にはカウントされます。 相続人一人＝６０００万円控除
	相続税の配偶者軽減	法定相続分以下、又は1億6千万円以下は相続税の負担はありません	婚姻時期の要件はありません 相続放棄して遺贈でもらっても適用されます （相続税の期限内申告書の期限に分割されてないと適用されませんが、３年以内に分割されれば、適用されます） 課税金額がゼロになったとしても、申告する事が必要です
	小規模宅地等の特例	相続税の宅地の評価額が５０％〜８０％減額されます	相続によるもの、親族が取得すること 申告期限までに遺産分割が終了していること（申告期限後３年は適用されます） ○８０％評価減される宅地 ２４０�uを限度に配偶者が取得する、又は居住者が取得する宅地 ○その他の宅地は５０％減額
贈与税	贈与税基礎控除	年間110万円までは非課税です
	贈与税の配偶者控除	2110万円までは非課税です	婚姻期間が２０年以上あること 居住用不動産又は、居住用財産の取得資金であること 贈与の翌年３月１５日までに居住、引き続き住むこと 同じ配偶者から受けてない事 申告書を提出すること 控除はその年のみです
	住宅取得資金に係る相続時清算課税制度の特例	住宅取得金の贈与のみ対象 ３５００万円まで非課税 （Ｈ１９年12月31日まで） 超えれば一律２０％の課税ですが、後の相続時に清算され、払いすぎた分は戻ってきます （清算は贈与した時の価格になります） 年控除の１１０万は使えません	所得制限は無し 父母65歳未満でも可能です 選択の取り消しは認められません 贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに届出書を提出しなければなりません
	相続清算課税制度	上記と同様です ２５００万円まで非課税です	６５歳以上の親から２０歳以上の子への贈与のみ対象です 他は上記と同様です